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从央行到地方“调整”信贷重塑信心，一二线有望率先企稳

信贷宽松并不意味着大水漫灌的强刺激政策，对于房地产金融政策要保持连续性、一致性、稳定性也是中央一直在着力强调的。
 
2022年开年以来，信贷政策利好不断，继1月17日央行开展7000亿元1年期MLF操作和1000亿元7天期逆回购操作之后，1月18日央行副行长刘国强在国新办举行的2021年金融统计数据新闻发布会上再度表示，当前重点的目标是稳，政策的要求是发力，把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方。这样的论调是否预示着房地产信贷政策的全面回暖，对于地方楼市而言又有哪些利好信号呢？
 
货币政策“充足+靠前”发力，保持信贷总量增长
惠及面由居民端向企业端过渡
 
回顾国新办会议要点，与房地产行业密切相关的内容大体分为如下几点：
 
1、2022年将保持货币信贷总量稳定增长。综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，引导金融机构有力扩大信贷投放，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。
 
2、货币政策要充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，避免信贷塌方；要靠前发力，前瞻操作，走在市场曲线的前面。 成都水钱私人空放2021年我国宏观杠杆率为272.5%，连续5个季度下降，为未来货币政策创造了空间，杠杆越低空间越大。
 
3、经过2021年两次降准后，金融机构存款准备金率进一步调整的空间变小，但仍成都私人水钱借贷 然还有一定的空间，可以根据经济金融运行情况以及宏观调控的需要成都私人放贷款不考察使用。
 
4、近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。2021年末，全国房地产贷款余额同比增长7.9%，增速比9月末提高了0.3个百分点，四季度房地产贷款较三季度多增1578亿元。将保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性。
 
5、1月17日降息体现了货币政策主动作为、靠前发力，有利于提振市场信心，通过LPR传导降低企业贷款利率，促进债券利率下行，推动企业综合融资成本稳中有降，有助于激发市场主体融资需求。
 
我们认为，2022年保持货币信贷总量稳定增长的目的主要在于维稳经济，当前我国经济的主要下行压力来自房地产，因而保持房地产信贷投放稳定就变得尤为重要，货币政策要“充足发力”、“靠前发力”也预示着“政策底”已至，房地产信贷端正全面“由紧转松”：一方面从中央降息降准到地方低首付、低利率等“托市”政策或将逐步跟进；另一方面大概率由此前的居民端（提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等）逐步惠及企业端（降低企业融资成本、放松预售资金监管等），避免因局部企业“爆雷”造成系统性危机，进而全面重铸房地产行业信心。
 
多城房贷利率破新低，放款提速
内陆三四线调整公积金贷款“托市”
 
事实上，从城市执行层面来看，信贷“松动”已有征兆，据CRIC调研的10多个热点城市信贷情况显示，多数城市房贷利率均有了不同程度的下调，较2021年末下调幅度在10-50BP不等，苏州首套房贷利率更是“一降再降”，跌破5%，外资银行对于客户资质较好的公务员群体可低至4.55%。
 
因年初各大银行进入“回血期”，额度相对充足，因而整体放款周期也由此前3-6个月压缩至1-3个月以内，苏州、常州、徐州、盐城等材料齐备最快1周之内便可放款，而对于北京、上海等少数城市而言，房贷利率并未有明显下降，但是放款周期已明显加速到1-2个月之内。结合中央对货币政策“充足发力”的政策导向，房贷利率仍有进一步下调空间，放款周期加速也在意料之中。
 
除了热点城市下调贷款利率，加速放款周期之外，我们监测到2022年开年以来部分内陆弱二三线城市也开始逐步放宽公积金贷款政策“托市”：济南取消异地公积金贷款户籍限制，马鞍山、南平等提升了公积金贷款额度，北海二套申请公积金贷款降低首付比例至四成，四川自贡更是取消两次住房公积金贷款须间隔12个月及以上的限制，实行认贷不认房等。
 
信贷放松或将带动一二线率先回暖
“弱者积弱”三四线难以“起死回生”
 
综上，我们认为，中央此次表态“2022年将保持货币信贷总量稳定增长，货币政策要充足发力、靠前发力”不必过分解读，此举的确为地产行业提供了一颗“定心丸”，有助于提振市场信心，但要注意的是，信贷宽松并不意味着大水漫灌的强刺激政策，对于房地产金融政策要保持连续性、一致性、稳定性也是中央一直在着力强调的，尤其是对于房企而言，不能只寄望于政府“救市”，更多还是应该借此契机，调整财务结构，实现自身发展的良性循环。
 
而就此次中央全面降息降准、地方信贷松动的后续影响，还是有待市场检验，不过可以预见的是“强者恒强、弱者积弱”的分化格局不会发生根本性扭转：一方面对于核心一、二线城市而言，人口基数和购买力都是相对坚挺的，信贷宽松更像是“锦上添花”，为合理自住需求的释放提供了空间，成都哪里可以借水钱整体成交经历阶段性调整后还是有望企稳回升；另一方面对于需求及购买力明显透支的弱二、三线城市，信贷宽松实则是“治标不治本”，房价依旧面临一定的下行压力，库存高企、去化艰难等问题还是需要“以时间换空间”方能得到解决。